卓越商企服務(wù)(06989.HK)恒生指數(shù)(800000.HK)大市經(jīng)過(guò)急跌后反彈，恒指在「頭肩頂」型態(tài)的「頸線」附近徘徊，本週能否重回并企穩(wěn)在「頸線」之上，對(duì)大市有重要啟示，宜密切留意。 

內(nèi)地物管行業(yè)隨著越來(lái)越多公司上市，已逐漸成為內(nèi)房板塊以外的另一大板塊。然而，在這條賽道上，亦越來(lái)越像內(nèi)房股，各物管股之間除了規(guī)模外，差異化日漸模糊。雖然如此，市場(chǎng)上其實(shí)絕不乏優(yōu)質(zhì)的細(xì)分賽道投資標(biāo)的。投資者只要細(xì)心觀察，不難找到具有長(zhǎng)期穩(wěn)健增長(zhǎng)前景的優(yōu)質(zhì)物管股。 

商務(wù)物管行業(yè)頭部企業(yè)、大灣區(qū)高級(jí)商務(wù)物管市場(chǎng)排名第一的卓越商企服務(wù)(6989)正是具有差異化的長(zhǎng)期價(jià)值投資標(biāo)的。海通國(guó)際在公司發(fā)佈業(yè)績(jī)后，重申其「跑贏大市」評(píng)級(jí)及目標(biāo)價(jià)14.3港元，意味較昨天股價(jià)約9.18港元具有近56%的上行空間，可作參考。 

目前，在整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模高達(dá)萬(wàn)億的物管領(lǐng)域中，根據(jù)市場(chǎng)的粗略估計(jì)，住宅物管按服務(wù)收益計(jì)算，約佔(zhàn)總規(guī)模的比例逾60%，其他業(yè)態(tài)的佔(zhàn)比則較分散。不過(guò)，值得留意的是商寫板塊(商場(chǎng)及寫字樓)的平均每平方米物管收費(fèi)為整個(gè)行業(yè)中最高，醫(yī)院物管則跟隨其后。而住宅項(xiàng)目的物管費(fèi)用水平基本處于大物管行業(yè)的底部，原因除了行業(yè)門檻相對(duì)較低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈外，住宅物管公司大多依賴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商母公司輸血以推動(dòng)發(fā)展，第三方外拓能力較弱，形成在業(yè)務(wù)拓展過(guò)程中的提費(fèi)能力亦相應(yīng)較低。對(duì)比而言，商務(wù)物管賽道因行業(yè)門檻和集中度相對(duì)較高，毛利水平亦較穩(wěn)定，若具有良好的第三方外拓能力，公司的業(yè)務(wù)前景必更佳，長(zhǎng)期投資價(jià)值潛力更大。

內(nèi)生動(dòng)力持續(xù)強(qiáng)化 盈利能力不斷提升 

卓越商企服務(wù)于1999年在深圳成立，深耕大灣區(qū)商務(wù)物管逾20年，在高級(jí)寫字樓領(lǐng)域更擁有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并已建立了標(biāo)準(zhǔn)化的營(yíng)運(yùn)模式，能向多業(yè)態(tài)項(xiàng)目提供覆蓋物業(yè)全生命周期的全產(chǎn)業(yè)鏈綜合服務(wù)。公司服務(wù)類型多元化，涉及寫字樓、商務(wù)綜合體、企業(yè)總部、綜合辦公、研發(fā)資料中心、工業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、政府公建、高等院校、醫(yī)院公共設(shè)施、住宅公寓等不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)的諮詢顧問(wèn)、物業(yè)服務(wù)、綜合設(shè)施管理、高端商務(wù)服務(wù)等綜合管理服務(wù)。

公司已于3月15日正式成為恒生綜合指數(shù)成份股及深港通標(biāo)的，亦剛公佈了2020年全年業(yè)績(jī)，整體表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期，后市估值上修動(dòng)力不少。2020年，公司收入增長(zhǎng)約38%至約25.3億元人民幣(下同)，毛利達(dá)約6.6億元，大幅增長(zhǎng)53.2%，毛利率達(dá)26.3%，按年提升2.7個(gè)百分點(diǎn)。全年純利飆升82.1%至約3.25億元。每股派息0.0951港元，派息率為24%。

在強(qiáng)勁業(yè)績(jī)表現(xiàn)背后，動(dòng)力主要來(lái)自于內(nèi)生增長(zhǎng)和外拓能力的同步爆發(fā)。公司去年的收入主要來(lái)自三大業(yè)務(wù)板塊–基礎(chǔ)物管服務(wù)、增值服務(wù)和其他服務(wù)，佔(zhàn)比分別為83.6%、14.2%和2.2%。其中，基礎(chǔ)物管服務(wù)業(yè)務(wù)于年內(nèi)收入達(dá)21.1億元，增長(zhǎng)33.9%，而增值服務(wù)業(yè)務(wù)收入為3.59億元，大升近76%。受惠于兩大業(yè)務(wù)的收入穩(wěn)健增長(zhǎng)，以及業(yè)務(wù)毛利率分別同比增長(zhǎng)2.1個(gè)百分點(diǎn)及9.4個(gè)百分點(diǎn)至24.1%及34.6%，令公司盈利能力得以顯著提升。

近年來(lái)，公司的增值服務(wù)收入佔(zhàn)比持續(xù)上升，成為增長(zhǎng)最快的業(yè)務(wù)板塊。然而，與行業(yè)平均收入佔(zhàn)比達(dá)30%的水平相比，仍然具有倍升的增長(zhǎng)空間。而增值服務(wù)作為公司的核心差異化手段，亦已成為卓越商企服務(wù)于未來(lái)持續(xù)大力拓展的業(yè)務(wù)板塊，尤其是向客戶提供的資產(chǎn)服務(wù)、企業(yè)服務(wù)價(jià)值鏈條等均具有巨大的發(fā)展空間，對(duì)盈利能力的持續(xù)提升亦具有重大作用。 

此外，得益于整體服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)強(qiáng)化，根據(jù)賽維咨詢的2020年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，客戶對(duì)公司的寫字樓物管服務(wù)的滿意度達(dá)到99%，高于行業(yè)平均的95%水平。良好的客戶滿意度不僅有助提升客戶的忠誠(chéng)度，亦有利于增值服務(wù)產(chǎn)品的精細(xì)深耕發(fā)展。 

強(qiáng)大第三方外拓能力推動(dòng)未來(lái)巨大增長(zhǎng) 

在市值逾百億的物管股中，具有穩(wěn)定第三方外拓能力的公司并不多，而于2017年至2020年間，實(shí)現(xiàn)第三方開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入按複合年增長(zhǎng)率45%以上持續(xù)擴(kuò)張的物管公司，更是寥寥無(wú)幾。卓越商企服務(wù)去年IPO時(shí)吸引9名重磅基石投資者，包括騰訊(700)、京東(9618)、雪湖資本、3W Fund、奧陸資本、睿遠(yuǎn)基金等，相信與其在高端商寫物管領(lǐng)域擁有領(lǐng)先地位，以及強(qiáng)勁的外拓能力不無(wú)關(guān)係。 

據(jù)了解，十大互聯(lián)網(wǎng)巨企中約九家都是卓越商企服務(wù)的客戶，其中騰訊、華為等更與公司合作多年。在這些互聯(lián)網(wǎng)巨企在全國(guó)性擴(kuò)張的同時(shí)，不少區(qū)域總部大樓、研發(fā)中心等均交予卓越商企服務(wù)來(lái)負(fù)責(zé)物管服務(wù)。正因如此，公司在其大客戶的支持下，于去年在業(yè)務(wù)覆蓋城市上實(shí)現(xiàn)了高速的擴(kuò)張，從首五個(gè)月34個(gè)城市，擴(kuò)大至全年42個(gè)城市，全委項(xiàng)目達(dá)79個(gè)，年合同金額達(dá)3.69億元，多年期合同總金額為 8.23億元 ，全委管理面積約 577萬(wàn)平方米。 

上述數(shù)據(jù)，除了反映公司的第三方外拓能力，也體現(xiàn)出行業(yè)的差異性。因?yàn)樯虒懳锕艿囊筝^高，故其合約周期一般也較住宅物管的合約周期為長(zhǎng)，所以穩(wěn)定性更高。同時(shí)，商寫以至綜合產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的增值服務(wù)業(yè)務(wù)亦擁有巨大的發(fā)展空間。由于這些項(xiàng)目具有多元化的全場(chǎng)景，如團(tuán)膳、高端禮賓餐飲、商務(wù)旅游代購(gòu)、團(tuán)建拓展等，更有利于擴(kuò)大增值服務(wù)產(chǎn)品，拉動(dòng)高毛利的增值服務(wù)持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

此外，卓越商企服務(wù)在高端寫字樓領(lǐng)域深耕多年，擁有豐富的大客戶資源，憑藉卓越服務(wù)質(zhì)量的口碑相傳，更不斷贏得了大客戶上下游產(chǎn)業(yè)鏈的合作伙伴的項(xiàng)目合約，形成日益廣泛的飛輪效應(yīng)。2020年，在獲取的第三方外拓項(xiàng)目中，按合同金額計(jì)，來(lái)自大客戶的佔(zhàn)比達(dá)58%；按業(yè)態(tài)而言，來(lái)自企業(yè)大樓、辧公研發(fā)園區(qū)的新增項(xiàng)目的合同金額，佔(zhàn)新增總合同金額約69%。另外，來(lái)自其他區(qū)域(即大灣區(qū)和長(zhǎng)三角城市群以外的一綫或二綫城市)的新增第三方非住宅物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量及相關(guān)合同金額分別達(dá)到34個(gè)和1.69億元，同比顯著增長(zhǎng)。

豐富的內(nèi)生資源、強(qiáng)大的外拓能力，加上能滿足多業(yè)態(tài)的覆蓋物業(yè)全生命周期的全產(chǎn)業(yè)鏈綜合服務(wù)，以及巨大的線上線下多場(chǎng)景增值服務(wù)發(fā)展空間，已構(gòu)筑起堅(jiān)固的護(hù)城河，卓越商企服務(wù)為長(zhǎng)持佳選。